“T’as pas encore monté ta SCI ?”

Pourquoi la SCI est-elle si prisée des Français ?

Monter une SCI pour gérer son patrimoine immobilier est une croyance populaire bien ancrée dans l’esprit de nombreuses personnes. En effet “on pense qu’on va économiser fiscalement grâce à ce montage” selon Guillaume Hublot, qui précise que “cela découle d’un montage proposé pendant longtemps pour les investissements en immobilier”.

Celui-ci fonctionnait de la manière suivante :

• Je crée une SCI avec un capital social minimum
• La SCI achète un bien immobilier en contractant un crédit qui porte sur la totalité du montant nécessaire à l’investissement immobilier
• Une donation en nue-propriété des parts est effectuée

Ainsi, les particuliers espéraient transmettre pour la valeur du capital de la SCI, en pensant qu’ils transmettaient la valeur de l’immeuble, et que les comptes courants d’associés nés du remboursement du prêt seraient oubliés lors de la succession. Cela donnait à croire qu’on transmettait de l’immobilier pour une valeur proche de zéro.

Pour Guillaume Hublot, ce raisonnement découle d’un biais de pensée : “Le prêt reste à rembourser par le fondateur de la SCI, qui s’y emploie en effectuant des apports en compte courant. In fine, cette créance, constituée du capital et des intérêts afférents, n’est pas annulable et reste à transmettre”. “Les gens qui effectuaient ce montage espéraient optimiser la transmission de leur patrimoine immobilier. Or, le seul et unique avantage qui en découlait n’était possible que si la valeur du bien immobilier progressait plus vite que le cumul des intérêts du prêt consenti”.

Il ajoute que ce montage fonctionnait mieux avec les biens destinés à la location “car les loyers perçus remboursaient une partie de l’emprunt”.

L’enthousiasme pour la création d’une SCI reposait donc sur la conviction de bénéficier d’un avantage fiscal supposé.

La SCI n’est pas une solution miracle

De l’avis de Guillaume Hublot, “parier sur l’aveuglement de l’administration fiscale n’est pas une option envisageable, encore moins depuis qu’en matière successorale une attestation comptable est obligatoire pour une SCI”.

Il ajoute qu’une autre croyance, découlant d’une confusion entre les règles civiles et les règles fiscales en matière de succession, a conduit de nombreuses personnes à penser qu’une société civile c’était mieux pour les impôts : “ Dans l’esprit de certains, une SCI permet d’économiser des impôts. Ce qui est un raccourci. Du point de vue civil, une société permet une certaine organisation et une certaine souplesse. Même s’il existe des choses que les sociétés civiles permettent de réaliser en matière d’optimisation. Mais ce ne sont pas et ne seront jamais des recettes magiques”, précise-t-il.

“Ce qu’il faut comprendre, c’est qu’une société civile est un outil de gestion du patrimoine” ajoute Guillaume. Il peut alors en découler des conséquences fiscales parfois souhaitables. “C’est le cas par exemple pour certains schémas d’optimisation successorale, ou bien dans le cas d’une holding imposée à l’IS qui dispose d’une forte trésorerie” précise-t-il.

Un autre élément important à prendre en compte selon lui, c’est qu’une SCI n’est pas une société commerciale. Ce qui explique pourquoi il est déconseillé de monter une SCI dans l’optique d’une location meublée : “cela changerait la nature de l’activité de la société, et donc la nature de son régime fiscal”.

Une SCI, par sa nature, bénéficie du régime de transparence fiscale. Ce qui signifie que sa fiscalité est la même que celle qui s’applique à ses associés. Toutefois, juridiquement, il s’agit d’une personne morale, pleinement indépendante.

Les avantages d’une société civile

Si elle ne sert pas à tout, une société civile est “un outil de gestion et de contrôle très puissant, qui permet d’organiser son patrimoine” déclare Guillaume Hublot.

Une société civile est aussi un moyen prisé pour gérer l’indivision car elle permet d’organiser les droits de vote et de rendre ainsi les décisions efficaces. “C’est pour cela qu’elle est souvent utilisée dans un sens successoral” indique-t-il. “Mais comme n’importe quel outil juridique, une société civile ne permettra jamais de résoudre un éventuel conflit” ajoute-t-il.

Selon lui, ce qui est particulièrement intéressant “c’est la souplesse de cet outil, qui est très adaptable juridiquement. Dans certains cas, cela se rapproche du trust que l’on retrouve dans le droit anglo-saxon. Certains schémas permettent de confier un patrimoine à un gérant, qui va le gérer pour le compte de quelqu’un d’autre. On peut ainsi isoler le patrimoine de quelqu’un au sein d’une société. C’est véritablement un outil de sur-mesure. ” souligne-t-il.

À savoir avant de monter une Société Civile Immobilière SCI

• Il ne faut pas monter une société civile immobilière simplement pour détenir un bien
• Une société civile n’est pas forcément nécessaire pour transmettre
• Une société civile génère des coûts : enregistrement, rédaction de statuts adaptés au projet visé par un professionnel compétent, comptabilité…
• Il faut tenir une assemblée générale annuelle comme pour n’importe quelle société
• Il faut établir une déclaration fiscale annuelle propre à la société civile
• Le volet administratif d’une société civile nécessite le plus souvent l’intervention de professionnels