C’est l’histoire de particuliers qui ont trop investi dans l’immobilier

Découvrez l’histoire de particuliers ayant trop investi dans l’immobilier et les conseils patrimoniaux qui ont permis de rééquilibrer leurs finances. Des stratégies d’optimisation pour réduire l’IFI et diversifier le patrimoine.

Cette nouvelle histoire tirée de cas concrets ne concerne pas un seul client mais bien plusieurs. Tous ont en commun d’avoir mal équilibré leurs avoirs financiers et trop misé sur l’immobilier. Avec des conséquences diverses…

Le contexte : des clients qui n’ont pas conscience de la mauvaise répartition de leur patrimoine

Ces clients sollicitent KMH pour des conseils patrimoniaux. L’un d’entre eux vient avec un objectif de transmission dont il craint les conséquences, d’autres consultent sur des difficultés liées à leurs revenus.

L’immobilier, une passion française entre mythes et réalité

L’investissement immobilier occupe depuis très longtemps une place prépondérante dans l’épargne des Français. Mais d’où vient cette appétence particulière pour la pierre ? 

Selon lui, ce raccourci de pensée doit être couplé avec “un manque de culture financière et économique en France, qui conduit souvent à opposer finance et immobilier, contribuant ainsi à former “le socle de cette croyance en l’immobilier comme valeur refuge”

“Il n’y a pas que des croyances, mais aussi des raisons pratiques à cela”, précise encore Guillaume Hublot. “Pendant une longue période, l’immobilier s’autofinançait, et constituait un moyen facile de s’enrichir. Toutefois, il est certain que le contexte a changé, appelant à beaucoup plus de vigilance” poursuit-il.

Ce que nous avons fait

En fonction des problématiques spécifiques de ces clients, nous avons agi de manière différente, tout en gardant à l’esprit qu’ils ont un problème similaire : la part d’immobilier dans leur patrimoine est trop importante, et tous sont assujettis à  l’IFI. Une donnée importante à prendre en compte pour les solutions que nous avons mises en œuvre.

Nous avons tout d’abord regardé le rendement locatif des actifs immobiliers de nos clients, bien par bien. Nous avons constaté, une fois la fiscalité en vigueur appliquée, qu’ils n’étaient pas compétitifs par rapport à de nombreux autres placements. Voir même que le rendement était négatif après paiement de l’IFI !

Pour notre client qui avait une problématique de transmission, nous avons mis en place un mécanisme un peu particulier car, pour vivre, il creusait une dette qui, par sa nature, n’était pas déductible de sa succession. En outre, la partie liquide de ses avoirs n’était mobilisable qu’au prix d’une fiscalité dissuasive. Nous lui avons donc conseillé de vendre une forte partie de ses biens immobiliers.

Tout d’abord, cette opération lui a permis de rembourser les dettes non déductibles de la succession, et ainsi abaisser les perspectives de l’impôt successoral. Ensuite, le solde du prix a été affecté à deux usages. Premièrement, une donation en nue-propriété a été consentie à sa fille unique et ses petits-enfants, dont le coût a pu être supporté grâce aux produits de la vente. Enfin, le solde a été placé de manière à reconstituer le revenu perdu, mais avec une fiscalité beaucoup plus limitée. Ainsi, le rendement de ses avoirs était proche du triple des loyers perdus !

Un autre client était confronté à une problématique similaire en termes de revenus : le cumul des impôts fonciers et de l’IFI aboutissait à confisquer 95% des revenus locatifs si l’on répartissait la charge fiscale par source de revenu.

Ayant besoin d’équilibrer sans cesse son budget, il puisait dans ses placements financiers, réalisant chaque année un appauvrissement.

Connaissant son esprit philanthropique, nous lui avons conseillé de donner l’un des appartements loués à une fondation ou un fonds de dotation, et l’avons accompagné dans le choix de ce dernier. La loi fiscale accorde dans un tel cas une réduction d’impôt importante.

En optant pour ce choix stratégique, la réduction d’impôt obtenue excédait très largement le revenu net que le donateur aurait pu percevoir durant sa vie.

Quant au fonds de dotation bénéficiaire du don, celui-ci peut affecter des revenus locatifs nets de toute fiscalité à sa mission d’intérêt général.

Ce que nous aurions fait

Si nous avions été sollicités en amont, nous aurions bien évidemment travaillé dès le départ à une meilleure répartition du patrimoine de ces personnes. Et veillé en cas d’acquisition immobilière à privilégier des actifs plus rentables, ou des stratégies patrimoniales de long terme, plutôt qu’une stratégie unique fondée sur le déficit foncier, ce qui leur avait été conseillé.

Si cette voie peut avoir du sens, elle constitue souvent une fuite en avant : l’investissement a immobilisé des ressources importantes, parfois un crédit, alors que le déficit est absorbé au terme de deux ou trois ans. Une fois le déficit imputé, il ne reste de nouveau qu’un revenu résiduel ridicule.

L’opération doit alors être renouvelée, avec les mêmes conséquences et les mêmes travers.

L’attention doit donc se porter sur la structure du patrimoine, sur les niveaux d’IFI, sur le rendement interne du bien immobilier à acquérir et sur les souhaits de long terme des clients.

Les stratégies pourront alors varier, utilisant tantôt un immobilier classique, acquis par levier bancaire, à condition qu’il soit rentable ou que sa revalorisation par les travaux soit importante. On explorera également les possibilités offertes par le régime du loueur meublé, ou même par celui du local équipé.

Une autre voie immobilière s’appuiera sur l’acquisition de SCPI, dont le rendement est souvent supérieur à celui des biens d’habitation classiques, certaines permettant même d’avoir une fiscalité partiellement privilégiée, du fait de loyers en provenance de l’étranger.

Dans certains cas, et à condition que les besoins de revenus ne soient que futurs, on privilégiera souvent une acquisition en nue-propriété seulement.

Cette dernière stratégie demande du temps, mais présente des intérêts considérables. Pendant la période de démembrement de propriété, le souscripteur n’est pas redevable de l’IFI sur les montants placés. L’extinction de l’usufruit permet ensuite la réalisation d’une plus-value mécanique et très prévisible. Les loyers perçus au-delà, rapportés à la somme investie, en seront d’autant plus importants.