SCPI en nue-propriété : comment optimiser rendement et fiscalité

SCPI, de quoi parle-t-on ?

L’acronyme SCPI se rapporte à un placement financier qui permet de détenir des actifs immobiliers.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, souvent appelées « pierre-papier », constituent une forme d’investissement immobilier collectif. Elles permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à acquérir directement un bien ni à en assurer la gestion locative.

Son mode de fonctionnement est relativement simple : la SCPI achète, détient et gère un portefeuille de biens immobiliers. Les revenus locatifs générés sont ensuite redistribués aux associés sous forme de revenus réguliers.

« Sauf dispositif spécifique de gestion patrimoniale, l’objectif principal d’une SCPI est d’assurer une distribution stable et pérenne des loyers aux détenteurs de parts, tout en diversifiant les risques locatifs » rappelle Guillaume Hublot

Investir en SCPI en nue-propriété : une stratégie pour optimiser son patrimoine et ses revenus futurs

Comment fonctionne les SCPI en nue-propriété ?

L’investissement en SCPI est le plus souvent réalisé en pleine propriété. Il existe cependant une stratégie spécifique d’ingénierie financière qui permet de maximiser les revenus à moyen terme : l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété.

Dans ce cadre, le nu-propriétaire détient les parts sans percevoir de loyers, ces derniers étant perçus par l’usufruitier. En contrepartie, le nu-propriétaire bénéficie d’une décote à l’achat, souvent autour de 20 %, et d’un cadre fiscal avantageux.

À l’issue de la période de démembrement, qui s’étend généralement sur cinq ans, mais qui peut être plus longue, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété de ses parts, sans frais supplémentaires.

Organiser une croissance sans impôts

En l’état actuel de la fiscalité, si le « nu-propriétaire » revend ses parts après l’extinction de l’usufruit, la plus-value réalisée du fait de l’extinction est totalement exonérée d’impôts, ce qui renforce l’attractivité de cette stratégie patrimoniale.

« La magie de ce mécanisme, c’est qu’il s’agit d’une croissance garantie d’un point de vue comptable, qui n’est pas imposable. Il n’existe aucun produit financier qui permette d’avoir à la fois cette visibilité et un tel taux de rendement net de tout impôt. Par ailleurs, la nue-propriété immobilière n’est pas soumise à l’IFI » explique Guillaume Hublot.

Attention toutefois : la valeur de la part d’une SCPI fluctue. « Si la part de SCPI est à la hausse, le surplus de croissance sera imposé en cas de vente. Si c’est à la baisse, il y aura moins de croissance d’un point de vue monétaire » précise Guillaume Hublot.

L’autre risque, minime, c’est de ne pas pouvoir vendre des parts de SCPI dès l’extinction de l’usufruit. « Cela peut prendre plus de temps en fonction des conditions de marchés. Dans ce cas, le propriétaire perçoit des loyers, qui redeviennent du revenu imposable. Lorsque la revente sera enfin finalisée, l’exonération d’impôts sur la plus-value restera effective » ajoute Guillaume Hublot.

Un levier fiscal attractif pour les entreprises et leurs dirigeants

L’usufruit des parts de SCPI est généralement acquis par des personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés.

Car cet investissement présente un intérêt fort pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés, qui bénéficie d’un excédent de trésorerie, comme l’explique Guillaume Hublot.

« Une entreprise peut amortir chaque année le coût d’acquisition de l’usufruit dans son bilan comptable. Seule la différence entre le prix d’achat et la marge réalisée sur les loyers perçus est alors soumise à l’imposition ».

Cette approche permet une reconstitution progressive de la trésorerie investie, tout en offrant une visibilité optimale sur les flux financiers. 

Dans les faits, l’usufruit, en moyenne acquis pour une valeur de 20, ouvre le droit à la perception de loyers sur une base 100. Si les loyers représentent 5% du cours de la SCPI, l’acquéreur va alors percevoir 25 sur 5 ans, fractionné par mois ou par trimestre selon la SCPI choisie. La somme des loyers perçus est donc toujours supérieure à la valeur investie.

La combinaison des deux systèmes (qui n’est pas obligatoire), peut s’avérer particulièrement attractive pour une entreprise et son dirigeant.

« C’est une excellente stratégie pour un particulier qui est également chef d’entreprise, disposant de liquidités personnelles et d’une société avec une trésorerie à investir » dévoile Guillaume Hublot.

Il faut toutefois comparer cette stratégie patrimoniale SCPI par SCPI. « C’est particulièrement intéressant pour les SCPI sans frais d’entrée. Il faut également mesurer la pertinence de cette stratégie au regard du niveau de revenus attendu et à la structure d’imposition de la SCPI, ainsi qu’à celle du souscripteur » souligne Guillaume Hublot.